Un locataire qui paie son loyer mais qui dégrade le logement. Qui sous-loue une chambre sur Airbnb sans prévenir. Qui accumule les plaintes des voisins pour du bruit tous les week-ends.
Le propriétaire souhaite récupérer son logement, mais il ne veut pas le vendre et n’a pas l’intention d’y habiter. Le congé pour vente et le congé pour reprise ne s’appliquent donc pas.
Que reste-t-il ? Il existe un troisième motif de congé prévu par la loi, moins connu que les deux autres : le congé pour motif légitime et sérieux.
Un troisième motif de congé que peu de bailleurs connaissent
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 donne au bailleur trois motifs pour ne pas renouveler le bail de son locataire : la vente du logement, la reprise pour y habiter ou y loger un proche, et le motif légitime et sérieux.
Les deux premiers sont bien connus. Le troisième est rarement utilisé parce que de nombreux propriétaires ignorent son existence.
Le congé pour motif légitime et sérieux permet au bailleur de ne pas renouveler le bail à son échéance en raison d’un comportement fautif du locataire.
Il ne nécessite ni la vente du logement ni sa reprise pour y habiter. C’est le seul des trois motifs qui repose directement sur la conduite du locataire.
Quels comportements peuvent justifier ce congé ?
La loi ne fournit pas de liste précise. Ce sont les tribunaux qui ont défini, au fil des années, les situations pouvant justifier un non-renouvellement du bail.
Les retards de paiement répétés
Les retards de paiement répétés constituent le cas le plus fréquent. Le locataire finit par régler son loyer, mais systématiquement avec plusieurs semaines de retard. Il ne s’agit pas d’un impayé classique puisque la dette est finalement régularisée. Toutefois, le caractère répétitif de ces retards peut suffire à justifier un congé si le bailleur est en mesure de produire des relevés bancaires, des courriers de relance ou tout autre élément démontrant la récurrence de ces manquements.
Les troubles de voisinage persistants
Les troubles de voisinage persistants peuvent également justifier un congé, à condition d’être correctement documentés. Il peut s’agir de nuisances sonores répétées, d’un comportement agressif dans les parties communes ou encore de plaintes régulières émanant des voisins.
Les preuves les plus solides restent les constats de commissaire de justice et les attestations écrites des voisins.
La sous-location non autorisée
La sous-location non autorisée constitue un motif de plus en plus fréquent, notamment à Paris et dans les grandes villes. Le locataire met le logement en location sur Airbnb ou sous-loue une chambre sans avoir obtenu l’accord préalable du bailleur.
La preuve provient souvent des annonces publiées en ligne ou des témoignages de voisins.
Les autres motifs reconnus par les tribunaux
Les dégradations importantes du logement, le défaut d’assurance habitation ou encore le non-respect grave du règlement de copropriété sont également reconnus comme des motifs valables.
Ce qui ne fonctionne pas
Un propriétaire qui délivre un congé pour motif légitime et sérieux alors que son objectif réel est de relouer le logement plus cher s’expose à une annulation du congé par le tribunal.
Le juge vérifie systématiquement la réalité et le sérieux du motif invoqué. Si le congé est jugé frauduleux, le locataire peut obtenir la reconduction du bail ainsi que des dommages et intérêts correspondant au minimum à six mois de loyer.
Un simple désaccord avec le locataire, un retard de paiement isolé ou la volonté de réaliser des travaux ne suffisent généralement pas. Le motif invoqué doit être grave, réel et documenté.
Les formalités à respecter
Le congé doit être envoyé au moins six mois avant l’échéance du bail (trois mois pour une location meublée), par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé.
Le motif doit être exposé de manière précise dans le courrier. Un congé qui se contente de mentionner de simples « manquements du locataire à ses obligations » sans les détailler sera très probablement annulé.
La préparation du dossier
La préparation du dossier commence bien avant l’envoi du congé. Chaque incident doit être consigné au moment où il survient : courrier de relance, constat, attestation, photographie ou échange écrit.
Le jour où le congé est délivré, ces pièces constituent souvent la différence entre un congé validé et un congé annulé par le juge.
Faire vérifier le dossier par un avocat en droit immobilier avant l’envoi du congé permet d’éviter les erreurs de forme et de fond susceptibles d’entraîner son annulation.
