L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) représente une solution de plus en plus prisée pour diversifier son patrimoine dans l’immobilier sans les contraintes de gestion directe. En 2023, la collecte des SCPI a atteint un niveau record de 10,1 milliards d’euros, démontrant l’attrait croissant pour ce type de placement. Deux modèles distincts s’offrent aux investisseurs : les SCPI à capital fixe et celles à capital variable. Ces deux structures diffèrent fondamentalement dans leur fonctionnement, leurs mécanismes d’achat et de vente, ainsi que dans la fixation du prix des parts. Comprendre ces différences est essentiel pour faire un choix éclairé, adapté à vos objectifs d’investissement immobilier dans le contexte actuel du marché français.
Qu’est-ce qu’une SCPI à capital fixe et à capital variable ?
Les SCPI à capital fixe et à capital variable se distinguent principalement par la manière dont leur capital est constitué et évolue. Ces différences structurelles ont des implications importantes sur l’expérience d’investissement.
Dans une SCPI à capital fixe, le montant du capital est plafonné et défini dans les statuts. Une fois ce plafond atteint, la SCPI ferme ses portes aux nouveaux investisseurs. Pour augmenter le capital, une décision formelle de la société de gestion ou de l’Assemblée Générale est nécessaire. Ces augmentations de capital sont limitées dans le temps et en volume. En dehors de ces périodes spécifiques, il est impossible de souscrire de nouvelles parts, ce qui caractérise ce type de SCPI comme un « fonds fermé.
À l’inverse, une SCPI à capital variable offre une flexibilité beaucoup plus grande. Son capital fluctue constamment en fonction des souscriptions et des retraits, tout en restant dans une fourchette définie par les statuts. Les investisseurs peuvent acheter ou revendre leurs parts à tout moment, sans attendre une période particulière. La taille de la SCPI évolue naturellement selon le nombre de demandes de souscription moins les demandes de retrait, ce qui en fait un « fonds ouvert ».
Nous constatons que cette différence fondamentale dans la structure du capital influence directement l’accessibilité et la liquidité de ces investissements. Le modèle à capital variable s’est progressivement imposé comme le standard du marché, bien que certaines SCPI à capital fixe continuent d’exister et d’offrir des avantages spécifiques pour certains profils d’investisseurs.
Le mécanisme d’achat et de vente des parts
Les procédures d’achat et de vente diffèrent significativement entre ces deux types de SCPI, ce qui affecte directement la liquidité et la facilité d’accès pour les investisseurs.
Pour une SCPI à capital fixe, l’achat de parts s’effectue soit lors d’une augmentation de capital (marché primaire), soit sur le marché secondaire en achetant des parts d’associés existants. La vente, quant à elle, se fait uniquement sur le marché secondaire. Le vendeur place un ordre de vente avec un prix minimum souhaité, et les ordres d’achat et de vente sont confrontés périodiquement, généralement toutes les 1 à 4 semaines. Cette confrontation établit un prix d’exécution qui optimise le nombre de parts échangées, suivant la loi de l’offre et de la demande. Ces transactions sont soumises aux droits d’enregistrement, représentant environ 5% du montant investi.
Pour une SCPI à capital variable, le processus est plus direct. L’achat se fait directement auprès de la société de gestion, à tout moment, au prix de souscription qu’elle a fixé. Pour vendre, l’investisseur effectue simplement une demande de retrait auprès de la société de gestion, également à tout moment, à la valeur de retrait déterminée à partir du prix de souscription. En 2024, le délai constaté pour la réalisation d’une vente est d’environ trois semaines. Si les demandes de retrait venaient à dépasser les souscriptions, la société peut créer un fonds de remboursement pour assurer la liquidité.
Nous observons que ces différences de mécanismes impactent considérablement l’expérience de l’investisseur. Avant de vous lancer dans un investissement immobilier financé par un prêt, il est essentiel de comprendre ces nuances pour anticiper vos besoins futurs en matière de liquidité.
Comparatif des mécanismes d’achat et de vente
| Caractéristique | SCPI à capital fixe | SCPI à capital variable |
|---|---|---|
| Mode d’achat | Augmentation de capital ou marché secondaire | Direct auprès de la société de gestion |
| Mode de vente | Uniquement sur marché secondaire | Demande de retrait |
| Délai de vente | Variable selon l’offre et la demande | Environ 3 semaines (2024) |
| Détermination du prix | Loi de l’offre et de la demande | Fixé par la société de gestion |
Prix des parts et avantages comparatifs
La fixation du prix des parts constitue l’une des différences majeures entre ces deux modèles de SCPI, avec des implications sur la valorisation et le potentiel de plus-value.
Dans une SCPI à capital fixe, le prix se forme sur le marché secondaire selon la loi de l’offre et de la demande. Cela signifie que le prix d’exécution peut différer significativement de la valeur réelle du patrimoine immobilier. On peut observer des phénomènes de « surcote » (prix supérieur à la valeur de réalisation) ou de « décote » (prix inférieur). Cette caractéristique permet potentiellement d’acheter à prix bas quand l’offre est importante et la demande faible, puis de revendre à un prix plus élevé ultérieurement.
Pour une SCPI à capital variable, le prix est fixé par la société de gestion en fonction de la valeur des actifs immobiliers. Elle doit établir ce prix dans une fourchette de plus ou moins 10% par rapport à la valeur de reconstitution de la SCPI, qui comprend les valeurs d’expertise des immeubles, la trésorerie et les frais nécessaires. Le prix reste généralement stable et reflète directement la valeur du patrimoine, limitant les possibilités de spéculation.
En termes d’avantages et d’inconvénients, les SCPI à capital fixe offrent :
- Un meilleur contrôle de la valorisation des parts
- Une stabilité du capital avec moins de fluctuations
- La possibilité de bénéficier de décotes sur le marché secondaire
- Un rendement généralement plus stable, non dilué par de nouvelles collectes
Tandis que les SCPI à capital variable présentent les avantages suivants :
- Une plus grande flexibilité pour l’investisseur
- Une liquidité généralement meilleure
- Un prix connu à l’avance pour l’achat et la vente
- Une adéquation entre le prix des parts et la valeur réelle du patrimoine
- Des SCPI souvent plus grandes avec un patrimoine plus diversifié
Nous remarquons que le modèle à capital variable est aujourd’hui le plus répandu et encouragé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Pour les investisseurs débutants, il est généralement recommandé de commencer par ce type de SCPI avant d’envisager, dans un second temps ou pour des montants d’investissement plus significatifs, les SCPI à capital fixe.
Parmi les exemples notables, on trouve Immo Placement (Atland Voisin) pour les SCPI à capital fixe, avec un rendement de 5,61% en 2023, et PFO2 (Perial AM) pour les SCPI à capital variable, avec une capitalisation avoisinant les 3 milliards d’euros. Chaque modèle répond à des stratégies d’investissement différentes, qu’il convient d’analyser en fonction de vos objectifs personnels et de votre horizon de placement.
